Довідник покупця

Покупка нерухомості в Іспанії - це складний процес, але при співпраці з компетентними фахівцями у вас не повинно виникнути жодних проблем. Професіонали нашої компанії надають консультаційну та реальну підтримку на всіх етапах придбання нерухомості. Ми допоможемо вам виконати все необхідне для покупки нерухомості в Іспанії - вибрати найкращий банк, оформити іпотеку, зібрати документи та отримати вид на проживання. І, звичайно ж, ми запропонуємо вам багато варіантів житла на вибір. Робота з нами мінімізує ризики та скорочує час на проведення угоди.

Для швидкого розуміння процесу придбання нерухомості в Іспанії розглянемо його основні етапи:

 

Вибір нерухомості

На цьому етапі вам потрібно вибрати відповідний тип нерухомості з великого каталогу. Після вибору об'єкта нерухомості його необхідно зарезервувати. Для цього залишається задаток або у розмірі від 3 до 5 тисяч євро на етапі підписання приватного контракту, або 10% від вартості об'єкта не пізніше, ніж за 10 днів з моменту підписання приватного контракту.

 

Перевірка юридичної чистоти нерухомості

Професійні юристи перевіряють нерухомість. Ми проводимо юридичну перевірку конкретного об'єкта нерухомості, перевіряємо, чи є у нерухомості борги або інші неприємні події в історії. Всі наші дослідження підкріплюються офіційними виписками та свідоцтвами. Це гарантує, що на об'єкт, який вас цікавить, можна оформити іпотеку.

Після отримання передоплати ви отримуєте відстрочку оплати та підписання нотаріального договору купівлі протягом 2-3 місяців.

 

Підготовка до нотаріального підписання договору купівлі

Підготовка договору купівлі до нотаріального підписання є дуже важливою процедурою, яка підтверджує ваше право власності на певний вид нерухомості. Щоб іноземцю підписати договір купівлі, потрібно виконати основні умови:

1. Отримати ідентифікаційний номер іноземця (N.I.E.). Отримання цього номера полегшується можливістю оформлення в іспанському консульстві.
2. Відкрити рахунок в іспанському банку для проведення всіх розрахунків по угоді.

Також, у разі потреби, ви можете взяти кредит в банку. Процес отримання кредиту може бути вам знайомий з роботи з вітчизняними банками. Для отримання такого кредиту вам знадобиться надати в банк документи, які підтверджують ваші доходи.

 

Підписання ескрітури

Нотаріальне підписання договору купівлі та реєстрація угоди. Після завершення строку повної оплати залишкової суми угоди, продавцю буде виписаний чек з рахунку покупця в іспанському банку. Це робиться в день нотаріального підписання. Також існує свій порядок для випадку, якщо ви вирішите оформити іпотеку. У цьому випадку під час нотаріального підписання купівлі буде особисто присутній представник банку. Будуть підписані дві нотаріальні ескрітури - сама купівля та контракт на іпотеку.

Після того, як нотаріальний підпис буде здійснений, ви отримуєте офіційні права власності на обрану вами нерухомість. Зверніть увагу на те, що купівля обов'язково повинна бути підписана нотаріусом, і ви отримуєте лише копію цього документа. Оригінал буде потрібний для дотримання всіх юридичних формальностей при реєстрації - для цього він буде відправлений до контролюючого органу на строк до 60 днів. Після успішної реєстрації оригінал повернеться до вас разом з офіційними документами про володіння майном. Наявність такого документа дозволить вам отримати вид на проживання або мультивізу Іспанії в шенгенському просторі.

Зверніть увагу на додаткові витрати на оформлення угоди. Вам доведеться заплатити ряд податків, витрати на роботу нотаріуса та різноманітні реєстраційні процедури.

Крім повного супроводу угоди, пошуку та придбання житла, ви також можете передати нам послуги з його адміністрування. Ми піклуватимемося про правильний дизайн приміщення, його ремонт, покупку всієї необхідної техніки та меблів. Для вас ми також знайдемо професійних будівельників і фахівців з ремонту. Так ви зможете швидко довести житло до потрібного вам рівня комфорту.

Ми надаємо повний спектр послуг нашим клієнтам з облаштування придбаної нерухомості. Це включає в себе послуги дизайнера з вибору та замовлення меблів, придбання побутової техніки, організацію та контроль ремонтних та будівельних робіт будь-якого рівня.

 

Відповіді на запитання, що часто ставляться

Чи може іноземець стати власником іспанської компанії?

Так, іноземний громадянин, будучи як фізичною, так і юридичною особою, має можливість стати засновником іспанської компанії типу S.L. (Sociedad Limitada) на 100% або адміністратором на 100%. Це відрізняється від правил, що діють в деяких інших країнах Європейського Союзу. Компанія може бути створена з нуля або придбана вже готовою. При необхідності діяльність компанії можна призупинити на певний період часу.

Така компанія може придбати нерухомість для своїх потреб. Щорічні витрати на таку компанію зазвичай становлять приблизно 2000 євро.

При відновленні роботи фірми необхідно найняти керівника, який є резидентом Іспанії та має дозвіл на роботу.

 

Чи потрібно отримати згоду чоловіка чи дружини на покупку нерухомості в Іспанії?

Ескрітура - це нотаріально посвідчена купівля-продаж. Для її підписання не потрібно письмової чи усної згоди супруга покупця. Однак покупець зобов'язаний повідомити нотаріуса про своє поточне сімейне становище та тип шлюбу, оскільки ця відмітка має бути внесена у договір.

У разі, якщо шлюб передбачає окрему власність майна між супругами (тобто, між супругами існує договір), нотаріусу знадобиться копія шлюбного договору.

Під час подальшого продажу об'єкта, нотаріус обов'язково зверне увагу на позначку про сімейний стан власника на момент покупки та тип шлюбу

 

Яка кількість людей може бути прописана в ескритурі?

Кількість осіб (фізичних осіб), яких можуть внести до ескрітури, не обмежена. При цьому не має значення ступінь родинних зв'язків та те, чи однакові між собою власники прав або різні.

 

Які податки потрібно сплачувати у разі, якщо об'єкт нерухомість продає не резидент Іспанії?

Так, якщо власник нерухомості не є резидентом, він зобов'язаний сплатити податок у розмірі 3% (IRNR) від вартості, зазначеної у договорі.

 

Хто зі сторін та які витрати оплачує під час продажу нерухомості?

Згідно зі законами Іспанії, при продажу передбачені такі витрати:

- Покупець сплачує податок ITP у розмірі 10%...11% або IVA у розмірі 10% від вартості нерухомості, зазначеної у договорі купівлі-продажу. Крім того, покупець несе всі витрати по іпотеці, нотаріусу та реєстрації ескритура.

- Продавець сплачує податок на різницю між кадастровою вартістю об'єкта (зростання кадастрової вартості). Резидент або громадянин Іспанії, який продає нерухомість, декларує різницю між вартістю покупки та продажу як дохід і сплачує на нього податок на прибуток у розмірі 19...24%. Крім того, продавець об'єкта сплачує комісійні агентству, яке надає допомогу у проведенні угоди.

 

Чи є якась формальна різниця при купівлі нерухомості в кредит?

При оформленні покупки нерухомості з кредитом або без нього - формальної відмінності немає. Єдине відмінність полягає у термінах підписання ескритура у нотаріуса - якщо відсутній етап оформлення кредиту, то всі процедури займуть набагато менше часу.

 

Які документи потрібно приготувати для відкриття рахунку в банку людині, яка не є резидентом?

- витяг про доходи, податкова декларація, копії договорів про продаж нерухомості та інші документи, що підтверджують походження коштів;
- діючий закордонний паспорт.

 

Чи можливо купити нерухомість в Іспанії за дорученням?

У Іспанії можна провести угоду купівлі-продажу та повне оформлення купчих у нотаріуса за допомогою довіреності. Для цього підходять такі види довіреностей:

- Складена у нотаріуса в Іспанії;
- Складена в консульстві Іспанії (наприклад, консульство в Києві);
- Складена нотаріусом іншої країни, а потім апостильована та переведена на іспанську мову офіційним перекладачем.

 

Етапи оформлення нотаріального договору та внесення залишку оплати.

У день, запланований для укладення угоди у нотаріуса, спершу покупець повинен відправитися до банку та видати банківський чек зі свого рахунку в Іспанії на ім'я продавця. Копію чека необхідно пред'явити нотаріусу – вона буде долучена до купчої.

Після того, як підписання відбулося, продавцю видається чек, а покупцеві – ключі від придбаного об'єкта.

Потім нотаріус видає копію купчої, а її оригінал у цей час відправляється до реєстру власності, де в наступні 1-3 місяці буде проводитися процедура реєстрації.

 

Етапи оплати задатку за нерухомість.

Згідно із ГК Іспанії, розмір мінімальної суми задатку складає від 10% від вартості об'єкта.

Зазвичай, якщо покупцем є нерезидент Іспанії, то на першому етапі потрібно внести від 3 до 5 тисяч євро для резервування об'єкта. Термін резерва нерухомості становить від 5 до 10 днів. Протягом цього часу оголошення про продаж видаляється з сайтів та припиняється друк у виданнях. Під час призупинення продажу покупець повинен встигнути повернутися до своєї країни та здійснити необхідні підготовки для нового етапу – внесення першої частини вартості нерухомості – 10%.

 

Як регулюється виконання зобов'язань між сторонами?

В Іспанії система продажу нерухомості достатньо розвинена та продумана.

Усі зобов'язання, порядок та обов'язки з їх виконанням прописані у ст. 1454 Цивільного кодексу Іспанії щодо купівлі нерухомості з внесенням задатку.

У цій статті також прописані покарання, які понесе кожна зі сторін за невиконання умов договору. У випадку, якщо покупець не виконує свої зобов'язання, зазначені у договорі про наміри, він повністю втрачає суму задатку. У разі невиконання зобов'язань за цим самим договором зі сторони продавця передбачається виплата (повернення) задатку в подвійному розмірі.

У Цивільному кодексі Іспанії також прописано в якому стані має бути переданий об'єкт: наприклад, на кухні має бути вся необхідна побутова техніка; у санвузлі також має бути вся необхідна сантехніка, а також освітлення; продавець не має права на демонтаж вікон, дверей та систем кондиціонування або опалення, якщо такі були встановлені на продаваному об'єкті. Те саме стосується і насаджень, що є на ділянці.

 

Які документи буде надано покупцю до внесення заставного платежу?

Наше агентство надає покупцеві витяг з реєстру для обраної ним для придбання нерухомості. У витязці міститься специфікація об'єкта та вказівка його поточного власника. Також там зазначені обтяження, які існують на даному об'єкті, включаючи кредити, іпотеку, квитанції про сплату податку I.B.I., квитанції, що підтверджують внесення платежів за комунальні послуги, технічний паспорт, витяг з кадастрового паспорта (де зазначено фактичне розташування об'єкта), копія ідентифікаційного документа власника.

 

N.I.E. - що це і як оформити для нерезидента Іспанії?

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) - це ідентифікаційний номер іноземця. Згідно з поправкою від 29.11.2006 року, всі громадяни, які не є резидентами королівства, повинні мати N.I.E., якщо вони збираються фігурувати в будь-якому офіційному документі, нотаріальному акті, реєстраційних органах для покупки нерухомості, відкриття іспанської компанії, покупці транспортного засобу, оформленні кредиту або іпотеки.

Також цей номер необхідний для заповнення документів та сплати податків.

Для оформлення N.I.E. необхідно мати:

- діючий закордонний паспорт;

- діючу візу, яка підтверджує ваше законне перебування на території Іспанії;

- митний штамп, що свідчить про в'їзд в Іспанію;

- заповнення спеціальної форми.

На оформлення всіх документів надається лише 10 робочих днів. Наше агентство може запропонувати вам скористатися послугою негайного та гарантованого отримання N.I.E.

 

Як зробити перерахування на відкритий рахунок в іспанському банку?

Жоден іспанський банк не обмежує можливості переказу коштів з будь-яких законних джерел. Це також стосується рахунків нерезидентів - можна здійснювати переказ коштів з будь-якого законного джерела. Проте при таких операціях з великими сумами на рахунках нерезидентів варто враховувати, що відправник та отримувач є тією самою особою. Отже, якщо операція здійснюється з рахунку юридичної особи, то рахунок отримувача повинен бути оформлений на засновника або особу, яка має договір про приватний кредит або взаєморозрахунок з відправником - фірмою.

 

Які документи необхідні для проведення процедури купівлі-продажу в Іспанії?

Со стороны продавця:

1. Ескритура;
2. Діючий технічний паспорт об'єкта;
3. Сертифікат про енергоефективність - став обов'язковим з 1 червня 2013 року;
4. Сертифікат, який підтверджує введення об'єкта в експлуатацію - для новобудов;
5. Сертифікат обов'язкового 10-річного страхування на будівництво - для новобудов;
6. Декларація про закінчення будівництва - для новобудов.

Со стороны покупця:

1. Діючий і дійсний закордонний паспорт;
2. Ідентифікаційний номер іноземного громадянина (NIE).